Seuils abaissés, abattements réduits, plus-values recalculées : la fiscalité de la location meublée de tourisme a beaucoup changé en deux ans. En 2026, vous déclarez pour la première fois vos revenus 2025 selon les nouvelles règles issues de la loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ». Voici, point par point, ce qui a changé pour les propriétaires qui louent en Guadeloupe, ce qu’il faut vérifier avant la prochaine déclaration et les questions à poser à votre expert-comptable.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Votre situation dépend de votre foyer, de vos autres revenus et de votre logement : faites-vous accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Ce qui a changé : le micro-BIC des meublés de tourisme
Les revenus d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Tant que vos recettes restent sous un certain seuil, vous pouvez appliquer le régime micro-BIC : vous déclarez votre chiffre d’affaires et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a nettement réduit cet avantage pour les meublés de tourisme. Selon impots.gouv.fr, les nouvelles règles s’appliquent aux revenus 2025, déclarés en 2026 :
| Type de location | Seuil micro-BIC (CA HT) | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée « classique » (longue durée) | 77 700 € | 50 % |
Pour comparaison, les meublés classés bénéficiaient auparavant d’un seuil de 188 700 €. Quelques précisions utiles :
- Les seuils s’apprécient en additionnant toutes vos locations meublées.
- Un dépassement isolé ne fait pas sortir du micro-BIC : le passage au régime réel devient obligatoire après deux années consécutives au-dessus du seuil.
- Les cases de la déclaration diffèrent selon que le meublé est classé ou non : vérifiez-les chaque année dans la notice.
Ce que cela change concrètement
Prenons un chiffre d’affaires purement illustratif de 12 000 € sur l’année. En meublé non classé, l’abattement de 30 % laisse une base imposable de 8 400 €. En meublé classé, l’abattement de 50 % ramène cette base à 6 000 €. L’impôt réel dépend ensuite de votre taux d’imposition et des prélèvements sociaux. L’exemple montre surtout que le classement du logement est devenu un sujet fiscal à part entière.
Le classement : un levier à étudier
Le classement d’un meublé de tourisme va de 1 à 5 étoiles. Il est volontaire, demandé par le propriétaire, et la visite est réalisée par un organisme accrédité ou agréé, qui prononce le classement. Celui-ci est valable cinq ans. La visite est payante : demandez plusieurs devis.
Le classement suppose de respecter une grille d’équipements et de services. Avant de vous lancer, vérifiez que votre logement est au niveau : notre checklist d’équipement pièce par pièce est un bon point de départ.
Micro-BIC ou régime réel : comment raisonner
Le micro-BIC : la simplicité
Pas de comptabilité détaillée, un abattement appliqué automatiquement. Avec un abattement ramené à 30 % pour les meublés non classés, ce régime devient moins favorable dès que vos charges réelles (crédit, charges de copropriété, assurance, ménage, linge, commissions, entretien) dépassent ce forfait.
Le régime réel : plus exigeant, parfois plus avantageux
Au réel, vous déduisez vos charges réelles et pouvez amortir le bien et le mobilier, sous conditions. En contrepartie, une comptabilité conforme est obligatoire et la déclaration professionnelle n° 2031 se dépose en ligne, avant le deuxième jour ouvré de mai selon impots.gouv.fr. En LMNP, un éventuel déficit ne s’impute que sur les revenus de même nature des années suivantes.
Le bon choix dépend de vos chiffres : seul un calcul sur votre situation permet de trancher. Pour préparer cet échange, notre méthode de calcul de rentabilité vous aide à rassembler recettes et charges.
LMNP ou LMP : le statut dépend de vos recettes
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € sur l’année civile, et elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC…). Sinon, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a modifié cette comparaison pour les propriétaires non-résidents.
Revente : les amortissements réintégrés dans la plus-value
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel par un LMNP viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, la plus-value imposable augmente. Selon impots.gouv.fr, certaines résidences gérées (étudiants, seniors) font exception. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 précise que les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés. Si vous envisagez une revente, faites chiffrer cet impact avant de choisir ou de conserver le régime réel.
Prélèvements sociaux : vérifiez le taux appliqué
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du patrimoine. Selon Service-Public.fr, le taux global des prélèvements sociaux passe à 18,6 % dans le cas général, tandis que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les revenus de location meublée étant des BIC et non des revenus fonciers, vérifiez avec votre conseiller le taux appliqué à vos revenus et à quelle année il s’applique.
Au-delà de l’impôt sur le revenu
- TVA : la location meublée est en principe exonérée, sauf si vous proposez au moins trois des prestations para-hôtelières listées par l’administration (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception).
- CFE : l’activité étant commerciale, la cotisation foncière des entreprises peut être due.
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : selon l’analyse de l’ANIL, la loi de finances pour 2026 élargit la possibilité pour les communes d’exonérer les meublés de tourisme. Cette exonération reste une décision locale : renseignez-vous auprès de votre mairie.
- Obligations déclaratives : déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour, DPE. Faites le point avec notre guide des obligations du meublé de tourisme en Guadeloupe.
Les bons réflexes avant votre prochaine déclaration
- Totalisez vos recettes de l’année, toutes plateformes et réservations directes confondues.
- Classez vos charges réelles avec leurs justificatifs, même si vous êtes au micro-BIC : elles serviront à comparer les régimes.
- Vérifiez si votre logement est classé, et jusqu’à quelle date.
- Contrôlez vos seuils sur deux années consécutives.
- Prenez rendez-vous avec un expert-comptable avant la période déclarative, pas pendant.
Un suivi rigoureux des recettes facilite ce travail. Avec la formule Premium de CLC (16 %), vous recevez un reporting mensuel de votre activité, que vous pouvez transmettre à votre comptable. Les loyers sont encaissés directement par le propriétaire lorsque l’organisation le permet.
Questions fréquentes
Mon Airbnb non classé rapporte moins de 15 000 € par an : que dois-je faire ?
Vous pouvez rester au micro-BIC avec un abattement de 30 %, ou opter pour le régime réel si vos charges sont plus élevées. Comparez les deux avec votre conseiller.
Faire classer mon logement réduit-il forcément mon impôt ?
Pas forcément. Le classement ouvre droit à l’abattement de 50 % au micro-BIC, mais il a un coût et des exigences. S’il est plus avantageux de passer au réel, le classement pèse moins dans la décision.
Les commissions de conciergerie sont-elles déductibles ?
Au régime réel, les frais engagés pour l’activité, dont les commissions de gestion, sont en principe déductibles sous conditions. Au micro-BIC, elles sont réputées couvertes par l’abattement forfaitaire.
CLC peut-elle remplir ma déclaration ?
Non. CLC est prestataire de gestion et de co-hôte, pas conseil fiscal. En revanche, l’audit permet de faire le point sur votre organisation et de rassembler les éléments utiles à votre expert-comptable.
Faire le point sur votre location
Lors de l’audit gratuit, CLC passe en revue votre annonce, vos prix, votre organisation et le suivi de vos recettes. Réponse sous 48 h ouvrées.
Sources
- impots.gouv.fr, « Je suis propriétaire d’une location meublée de tourisme. Quel est le nouveau régime fiscal applicable ? »
- impots.gouv.fr, FAQ location meublée non professionnelle (2026)
- Service-Public.fr Entreprendre, « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) »
- Service-Public.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements »
- entreprises.gouv.fr, « Principes communs au classement des hébergements touristiques marchands »
- ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026
- Legifiscal, plus-value LMNP et amortissements antérieurs à 2025 (réponse ministérielle, JOAN du 24 mars 2026)
Sources consultées le 17 octobre 2026. La fiscalité évolue chaque année : vérifiez toujours les règles en vigueur au moment de votre déclaration.